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Acheter un bien immobilier: nos conseils

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Acheter un bien immobilier en fragmentation: connaître les prérogatives d’un bien immobilier

En droit civil, la fragmentation des biens consiste en la séparation des prérogatives d’un bien entre différentes personnes physiques ou morales. Ces prérogatives, également appelées éléments constitutifs de la propriété, sont inscrites dans le Code civil français depuis 1804. Ce dernier distingue trois types, qui dérivent directement du droit romain. Il est particulièrement important de les distinguer avant d’acheter un bien immobilier.

Usus: droit d’utilisation de la propriété

L’usus est le droit le plus fondamental du propriétaire, qui est le droit d’utiliser le logement à la fois pour le logement et sa famille ou à des fins professionnelles. À l’inverse, il peut tout aussi bien décider de ne pas l’utiliser.

Le fructus: le droit de profiter du bien

Le fructus désigne le droit de récolter les fruits et / ou revenus de la propriété: le propriétaire bénéficie d’une tenure directe par des actes matériels de jouissance; puisqu’il peut récolter des fruits civils, c’est-à-dire des revenus (article 584 du Code civil) par le biais d’actes juridiques.

Abus: droit de propriété

L’abus donne au propriétaire un pouvoir matériel et juridique sur la propriété. En d’autres termes, il a le droit de changer sa nature (par exemple, la transformation d’un immeuble commercial en résidence) afin de le prêter, le donner ou le vendre.

Lorsque le droit de propriété est conservé dans son intégralité par un propriétaire, ce dernier bénéficie ainsi de toutes ces prérogatives. Lorsque le bien est mis en pièces, ces prérogatives sont partagées.

Qu’est-ce qu’un achat de propriété de fragmentation?

Continuer à acheter un bien fragmenté consiste à acquérir l’abus, qui est le droit le plus profond d’un bien, tout en le transférant temporairement à un tiers (usufruitier) les deux autres pouvoirs qui sont la pleine propriété d’un bien: l ‘usus et fructus. Ces deux pouvoirs sont appelés ensemble usufruit.

D’un point de vue juridique et fiscal, seule la nue-propriété du bien est acquise. En effet, dans la désintégration d’un bien immobilier, l’investisseur bénéficie d’une remise importante sur son investissement qui peut aller de 30% à 50% de la valeur totale du bien.

L’usufruit temporaire est géré par un particulier ou une institution. Pendant cette période plus ou moins longue, l’usufruitier s’occupe de la gestion, la maintient et éventuellement perçoit le loyer. À la fin de la période de rénovation, l’acheteur récupérera le bien en pleine propriété après restauration par l’usufruitier sans frais supplémentaires.

Exemples d’achats immobiliers

Quel que soit l’immobilier obtenu en fragmentation, il s’agit toujours d’un investissement à long terme qui vous permet de valoriser vos actifs de manière très sûre tout en vous préparant à la retraite.

La rente

La rente consiste à verser une somme d’argent (le bouquet) avec ou sans rente à un propriétaire, généralement âgé, qui souhaite céder une partie de ses droits de propriété.

Au décès de la personne, l’acheteur devient l’unique propriétaire du bien.

Investissements immobiliers dans des bâtiments neufs ou anciens réhabilités

L’achat d’un bien immobilier dans une fragmentation de neuf ou d’anciens réhabilités est dans bien des cas moins cher qu’une rente. En effet, ce type d’investissement concerne généralement des biens immobiliers neufs ou rénovés selon les dernières normes de construction. Ces actifs sont gérés par des institutions, telles que les agences de logement à loyer modique qui fournissent cette solution qui leur permet de respecter les obligations légales, ou les gestionnaires d’actifs.

Pourquoi faire un achat immobilier?

L’achat d’une propriété dans une fragmentation offre des avantages extrêmement rassurants, surtout en temps de crise.

Un prix d’achat de 50% de la juste valeur

Un bien acquis en nue-propriété permet une économie moyenne de 50% sur le prix de vente. Cette baisse des coûts s’explique par l’arrêt temporaire de l’usufruit du bien.

Gestion sans tracas

L’achat d’un bien immobilier suppose un usufruitier qui assure la bonne gestion du bien. L’investisseur est donc libre de tout souci de défaillance ou de vacances locatives; la mise en place de l’opération est conçue sans percevoir de loyer.

Taxe abordable

L’acquisition en nue-propriété donne droit à un régime fiscal plus que avantageux:

  • Une taxe foncière acquittée par l’usufruitier;
  • Aucun risque de plus-value à la revente puisque seul le prix d’achat en pleine propriété est pris en compte;
  • Charges d’intérêts sur les revenus immobiliers préexistants positifs;
  • Une IFI qui n’existe pas sur la propriété démembrée car elle fait partie du patrimoine usufruitier.

Performances stables et sûres

L’achat d’un bien immobilier conduit à une valorisation mécanique et stable sans aucun impôt. La pleine propriété n’est réalisée qu’à la fin de la découpe qui a lieu 15 à 20 après le début de l’opération: le rendement est donc visible et certain.

Excellente finition

Lorsque vous choisissez d’acheter une propriété fragmentée autre que la vie, vous avez accès à une propriété neuve ou rénovée, généralement située dans des emplacements privilégiés.

En conclusion, si l’achat d’un bien immobilier est resté longtemps confidentiel du fait de la complexité du montage, cet investissement de choix tend à se démocratiser de plus en plus du fait de la valorisation sans le moindre impôt qu’il propose.