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Frais déductibles SCI – Création SCI

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Le revenu brut de la propriété SCI est diminué des dépenses déductibles pour déterminer le résultat imposable des revenus de la propriété détenus par les associés.

Pour les SCI soumises au RI, les règles de déduction des dépenses liées aux revenus immobiliers s’appliquent.

Pour la SCI imposée au SI, se référer aux règles BIC et à la section suivante traitant de la charge de SCI.

Les coûts d’une SCI pour l’IR sont donc déductibles une fois payés au cours de l’année pour l’achat et l’entretien des bâtiments SCI.

Frais de gestion immobilière

Les frais de gestion et d’administration de l’immeuble loué sont déductibles:
- les frais de gestion si l’immeuble est géré par un gestionnaire, un gestionnaire immobilier, un agent immobilier …,
- le remboursement des concierges, y compris les charges et avantages sociaux,
- les honoraires payés (avocats, huissiers de justice … notamment en cas de litige avec le locataire du bien).

Dans le cas des immeubles en copropriété, tous ces frais déductibles sont présentés dans les comptes de cet immeuble en copropriété géré par le gestionnaire immobilier.

Le total de ces frais de gestion et d’administration doit être indiqué sur le site Internet ligne 6 de la déclaration 2072 de la SCI.

Faites attention à ne pas confondre les frais de gestion avec les frais de gestion. Les frais de gestion supportés par le dirigeant ou ses salariés, par exemple pour la location d’un bien (frais de publicité, frais de déplacement …), ne sont pas déductibles des revenus immobiliers de la SCI et sont pris en compte dans le forfait de 20 euros à mentionner sur le ligne 7 de retour 2072.

Prime d’assurance

Toutes les primes d’assurance des immeubles loués sont déductibles quel que soit le risque couvert (incendie, bris de vitre, responsabilité civile, assurance locative impayée, etc.). En revanche, les primes d’assurance couvrant les risques, par exemple pour les meubles, ne sont pas déductibles.

Le total des primes d’assurance payées au cours de l’année doit être indiqué sur le site Internet ligne 8 de retour 2072. Ces primes sont prises en compte pour le montant payé, quelle que soit la période couverte, sans application de prorata. De plus, une prime payée en décembre de l’année N pour couvrir les risques de l’année N + 1 sera déduite du montant total du résultat de l’année N de la SCI.


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Sci fonctionne

Frais d’entretien et de réparation et coûts d’amélioration

Travaux d’entretien et de réparation

Ils sont engagés par la SCI pour réparer les biens loués, pendant une période de location ou entre la résiliation d’un bail et la conclusion d’un nouveau bail.

Ces travaux ne sont pas justifiés par l’obsolescence du bien loué ou la nécessité de restituer la propriété du bien. Ils n’augmentent donc pas les caractéristiques et la valeur du loué.
Il peut s’agir, par exemple, de travaux d’élévation de l’électricité, d’un ascenseur, de travaux de refonte, de gros œuvre, etc. Les travaux d’entretien comprennent également les coûts de diagnostic de l’immobilier. obligatoire pour une location et les frais de traitement du bois contre les insectes.

Ces travaux d’entretien et de réparation sont déductibles une fois effectués pour continuer la location du bien.

Travaux d’amélioration

Ce sont ceux qui, sans altérer la structure du bâtiment, le volume et la surface, permettent d’ajouter de nouveaux éléments de confort au loué.
Cela pourrait inclure l’installation de fenêtres plus efficaces (double vitrage, volets roulants, etc.), les travaux d’isolation thermique, l’installation d’isolation acoustique, l’installation d’une salle de bain. , une cuisine, des portes …

Ces travaux d’amélioration sont déductibles tant qu’il ne s’agit pas de travaux de construction, de rénovation ou d’extension et uniquement s’ils sont réalisés dans une maison. Les aménagements réalisés dans les bureaux ou locaux commerciaux ne sont pas déductibles (à l’exception des traitements à l’amiante et des travaux destinés à faciliter l’accès à ces locaux commerciaux pour les personnes handicapées).

Le total des activités déductibles versées au cours de l’année (y compris les dépôts, quelle que soit l’avancement des activités au 31 décembre de l’année) est reporté sur le ligne 9 de retour 2072.
Les travaux réalisés par le propriétaire d’un immeuble ne sont pris en compte que pour l’achat de matériaux réalisés.
La quantité de travail à prendre en compte est la quantité:
- HT (hors taxes) pour SCI soumis à la TVA,
- TTC (toutes taxes comprises) pour ceux qui ne sont pas soumis à la TVA.

Coûts récupérables auprès du locataire, mais non récupérables

Exceptionnellement, une SCI peut ne pas être en mesure de récupérer les frais déductibles liés à la location auprès de son locataire:
- lorsque le locataire n’a pas payé son dernier loyer (et la caution n’est pas suffisante pour couvrir le loyer impayé et / ou les frais récupérables),
- lorsque l’objet loué est resté vide entre deux contrats de location.

Dans ce cas, ces frais récupérables qui n’ont pas été récupérés auprès du locataire peuvent être déduits du revenu SCI sur le ligne 11 de déclaration 2072.

Impôts déductibles des revenus fonciers

Le montant total de la taxe foncière (par opposition à la taxe d’habitation) est déductible des revenus de la SCI, de même que la partie « frais de gestion » liée à la taxe d’élimination des déchets ménagers (alors que la taxe sur les déchets ménagers elle-même est récupérable sur locataires et donc non déductibles).

Les taxes déductibles sont indiquées sur le ligne 13 de déclaration 2072.

A noter que lors de la vente d’un immeuble, les droits de mutation ne sont pas déductibles des revenus SCI.

Provisions pour charges locatives et ajustement des provisions pour charges

Les coûts réels associés à un immeuble appartenant à une SCI constituent une allocation déductible si et seulement si l’allocation est destinée à l’entreprise. Les coûts qui peuvent être récupérés auprès d’un locataire ne sont pas non plus déductibles. Dans un immeuble d’habitation, le total des coûts récupérables pour un an n’est connu que l’année suivante. En effet, c’est le gestionnaire immobilier qui prépare les comptes de la copropriété. De plus, le montant réel des frais à recouvrer auprès d’un locataire n’est certain qu’après approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires et c’est ce montant qui doit finalement être récupéré par SCI auprès de son locataire. Le montant réel de ces coûts récupérables étant connu, les provisions pour coûts collectés au cours de l’année concernée doivent être ajustées (voir lettre de régularisation pour les coûts récupérables).

Il y a également un délai entre:
- les demandes de frais versées au syndic au cours d’une année N,
- l’approbation des comptes de la copropriété en N + 1 et la détermination du montant réel des charges à récupérer auprès du locataire et des charges déductibles pour l’année N.

En raison de ce décalage horaire, sur déclaration n ° 2072 des revenus de l’année N (et complétée par le gérant au début de l’année N + 1, tandis que les comptes définitifs de l’année N sont de la copropriété (établis par le syndic) généralement pas encore approuvé), c’est l’ajustement du coût N-1 qui corrige le coût de l’année N.

Par conséquent, la SCI de N peut déduire le total des provisions pour dépenses payées au syndic de N, moins les dépenses non déductibles (frais récupérables du locataire) pour l’année N-1.

Prenons, par exemple, une SCI qui possède un appartement en copropriété, qui a payé au gestionnaire immobilier 1 000 euros d’honoraires en 2011 alors que le montant des charges récupérables en 2010 était de 800 euros.

Déductible d’impôt 2011
ligne 14 de déclaration 2072 + 1000
ligne 15 de déclaration 2072 – 800

Au total, en 2012, le gérant déclarera une franchise de 200 euros dans la déclaration n ° 2072 de l’année 2011.

Rappelons maintenant qu’en 2011, la société a payé des frais supplémentaires pour l’année 2010 de 50 euros au conservateur.

Premiers frais Frais d’ajustement 2010 Total à déclarer
ligne 14 de déclaration 2072 + 1000 + 50 +1 050
ligne 15 de déclaration 2072 – 800 – 800

Au total, en 2012, le gérant déclarera un excédent de 250 euros dans la déclaration n ° 2072 pour l’année 2011.

Enfin, gardez à l’esprit que les comptes 2010 de la copropriété du syndic ont révélé un trop-perçu de charges d’un montant de 70 euros (les coûts réels pour 2010 se sont avérés inférieurs aux provisions appelées en 2010, syndicat en 2011 un crédit de 70 euros a été octroyé pour le compte du copropriétaire du bâtiment SCI).

Premiers frais Frais d’ajustement 2010 Total à déclarer
ligne 14 de déclaration 2072 + 1000 + 1000
ligne 15 de déclaration 2072 – 800 – 70 – 870

Au total, en 2012, le gérant déclarera une franchise de 130 euros dans la déclaration n ° 2072 pour l’année 2011.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts sur les prêts sont déductibles des résultats de la SCI. De même, tous les frais liés à ce prêt sont déductibles:
- les frais de réservation,
- assurance prêt,
- frais d’enregistrement hypothécaire.

Il convient de souligner que non pas les versements mensuels du prêt sont déductibles, mais uniquement les intérêts payés au cours de l’année (le principal du prêt remboursé n’est pas une dépense, encore moins une dépense déductible).

Le total de ces charges financières doit être déclaré ligne 18 de déclaration 2072.

Rémunération et avantages en nature pour les employés de SCI

Le remboursement des partenaires et les avantages en nature accordés à ses partenaires par une SCI ne sont pas des dépenses déductibles. Même si ces frais ont été déduits dans les comptes de la SCI, ils doivent être réintégrés pour déterminer le résultat fiscal.

En particulier, les honoraires du gérant associé d’une SCI soumise au RI ne sont pas déductibles et sont imposés sur les revenus immobiliers détenus par cet associé (comme sa part dans le résultat).

Cette réintégration fiscale est prévue ligne 21 de déclaration 2072.

Une autre façon d’identifier un taux déductible d’impôt foncier est de vérifier que ce montant n’est pas inclus dans la liste des dépenses non déductibles.