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l’exploitant doit communiquer le compte d’exploitation détaillé. Par François Morabito, avocat.

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La fusion de maisons exploitées par un opérateur est à l’origine de nombreux problèmes. Cela crée un risque important pour les investisseurs individuels. Dans de nombreux cas où les loyers ne sont pas payés, les logements affectés ne rencontrent pas de difficultés particulières, mais souffrent de la volonté du gestionnaire d’équilibrer les logements inégalement rentables.

I. Les exploitants ne paient pas de loyer aux propriétaires lorsque la résidence de tourisme est rentable.

De nombreux propriétaires de maisons de tourisme sont confrontés au même problème: le propriétaire de la résidence ne paie pas le loyer alors que la situation de la résidence est rentable!

De côté : «Profitant de la pandémie de Covid-19, de nombreux managers ont décidé unilatéralement de suspendre le paiement des loyers et charges de manière générale et indéfinie, sans analyser la situation de chaque logement au cas par cas et sans préparer de pièces justificatives comptables.

Pourquoi les loyers ne sont-ils pas payés lorsque la maison est rentable?

Parce que le manager veut équilibrer tous les logements qu’il gère et ceux qui sont inégalement rentables entre eux!

Cependant, lorsque le propriétaire choisit son investissement selon les critères propres à une résidence de tourisme, il ne peut évaluer la qualité de toutes les autres propriétés gérées par le gestionnaire, et encore moins celle du gestionnaire. par la suite…

Lorsque le propriétaire investit dans une résidence de tourisme, il prend un risque sur un bien et non sur tous les biens gérés par l’exploitant.

Comment lutter contre cette pratique inacceptable de certains opérateurs?

II. Droit à l’information des propriétaires: un compte d’exploitation détaillé pour chaque résidence de tourisme.

Depuis la loi Novelli de 2009, l’exploitant d’une résidence de tourisme classe doit (article L. 321-2 du code du tourisme):

  • communiquer spontanément avec tous les propriétaires une critique de l’année clôturée avec le taux d’occupation obtenu, les grands événements de l’année et le montant et l’évolution des principales charges et recettes de la maison,
  • communiquer un compte opérationnel de la maison au propriétaire qui en fait la demande.

Un opérateur n’était pas satisfait que cette obligation légale porte atteinte à la liberté d’entreprise et au principe d’égalité.

L’opératrice a perdu et la Cour suprême a statué en faveur des propriétaires (arrêt du 28 février 2017, n ° 16-21 460): les informations fournies par le gestionnaire aux propriétaires-investisseurs doivent être complètes et leur donner accès  » des indicateurs liés à la performance de leur investissement « .

Les propriétaires-investisseurs en résidences de tourisme peuvent apprécier la rentabilité de leur investissement, sans que le gestionnaire masque les difficultés d’une maison à travers les résultats rentables d’une autre.

La jurisprudence a précisé la portée des éléments que l’opérateur doit communiquer aux propriétaires (Cour suprême, 19 octobre 2017, n ° 16-21.460): le compte d’exploitation ne peut pas consister en un simple extrait du bilan et doit contiennent des détails de Charges variables (commissions, lessive, ménage, énergie, etc.) et Prix ​​fixés (frais de personnel, entretien, location, taxes, etc.).

III. Le juge n’hésite pas à condamner l’opérateur qui ne communique pas le compte d’entreprise ou un compte d’entreprise.

En 2017, un opérateur a été condamné par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 14 septembre 2017, n ° 16/14175):

 » Le document intitulé «comptes sociaux» communiqué par [le gestionnaire] donne un aperçu des revenus locatifs et du taux d’occupation moyen des lots sur l’année, ainsi que du montant et de la nature des coûts variables (commissions de vente, nettoyage, linge, énergie et liquide, travaux temporaires, autres coûts variables) coûts fixes ( frais de personnel, fournitures, location d’équipement, maintenance et entretien, personnel externe, PTT & communication, assurance, indemnisation, location immobilière, publicité et communication, taxes, divers) en plus des frais de siège social.

Mais comme exactement préservé par le premier juge, ces éléments insuffisamment détaillés ne répondent pas à l’obligation de l’entreprise [gestionnaire] par l’article L 321-2 précité que cette obligation de communication ne se limite pas à de simples extraits ou résumés du compte d’exploitation. « 

En janvier 2020, un opérateur a été condamné par la cour d’appel de Rennes (Cour d’appel de Rennes, 15 janvier 2020, n ° 18/07809):

 » Le [société gestionnaire] ne peut que soutenir que le compte d’exploitation qu’il a communiqué aux propriétaires répond aux obligations légales car il ne reflète que les quelques éléments comptables qui figurent dans le bilan annuel obligatoire transmis aux propriétaires, avec exactement 8 chiffres par an (chiffre d’affaires total, coûts variables totaux, coûts fixes totaux, coûts fixes et variables totaux), propriétaires de loyer, pourcentage d’effort, excédent brut d’exploitation, excédent brut d’exploitation en pourcentage) « 

IV. « Frais de siège » dans le compte d’exploitation de la résidence.

Que sont les « frais de siège »?

Les frais de siège social sont les frais généraux d’administration et de gestion générale supportés par la société mère (groupe de travail) pour les besoins de toutes ses filiales et / ou succursales (société d’exploitation de la résidence).

Les coûts du siège social sont souvent fixés à un% du total des ventes brutes hors taxes par an et sont généralement répartis comme suit:

  • Frais de gestion centrale par le groupe d’exploitation,
  • Coûts de commercialisation centralisée par le groupe opérationnel de la résidence (frais publicitaires et promotionnels engagés pour le fonctionnement de la résidence),
  • Frais de gestion directs sur site: achats, consommables, prestations externes, taxes et charges, frais de personnel, autres frais dont amortissements,
  • Personnel: salaires et avantages sociaux versés aux employés dont les contrats sont directement liés au domicile.

Lorsque le contexte est plus difficile (par exemple la pandémie de Covid-19) et que de nombreux gestionnaires de propriétaires imposent aux propriétaires des loyers et des dépenses, ces mêmes gestionnaires réduisent-ils les coûts de leur siège social (salaires des cadres, voitures de tourisme, etc.)?